Как не «попасться» при покупке апартаментов
Специалисты «МИЭЛЬ-Новостройки» рассказали, какими юридическими особенностями обладают апартаменты, и что нужно знать при их приобретении, чтобы не оказаться в сложной юридической ситуации.
«Некоторые отличия апартаментов от традиционных квартир, например, дефицит социальной инфраструктуры или отсутствие возможности прописки, давно известны большинству покупателей, тогда как с юридическими нюансами приобретения апартаментов, а также дальнейшего решения любых споров по таким объектам, знакомы далеко не все потребители, – отмечает Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки». – Для начала стоит отметить, что апартаменты попадают под действие ФЗ-214, который регулирует “отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости”. Однако эта форма реализации не пользуется среди правообладателей апартаментов популярностью в отличие от предварительного договора купли-продажи. Связано это с тем, что для заключения договора долевого участия необходимо согласовать и получить до начала реализации больше положительных решений государственных надзорных органов, чем в случае с предварительным договором купли-продажи».
Риски при покупке апартаментов зависят от того, в каком здании они реализуются, ибо данные помещения могут находиться, как в уже построенном и реконструируемом доме, на который у застройщика есть свидетельство собственности, так и в строящемся. В возводимом здании возникают риски недостроя или задержки сроков передачи объекта строительства. Когда объект расположен в реконструированном доме, помимо недостроя могут добавиться риски нарушения правил приобретения объекта застройщиком, а также юридические нюансы, связанные со статусом реконструируемого дома. Так, нередко в процессе реконструкции здания признавались памятниками культуры. Даже, если апартаменты приобретаются по 214-ФЗ, отстаивать свои права при возникновении проблем со строительством на нежилое помещение сложнее, чем на обычную квартиру. Кроме того, рассчитывать на оперативное вмешательство со стороны властей все-таки не стоит, поскольку последние основное внимание уделяют задержкам при строительстве именно жилых домов. В любом случае, если комплекс апартаментов не будет достроен, то у покупателя остается право на судебную защиту. Схема его действий будет зависеть от формы договора приобретения и первичных правоустанавливающих документов, на основании которых шло строительство.
Если апартаменты приобретались на основании ДДУ, то при возникновении проблем с застройщиком порядок действий покупателей регламентируется ФЗ-214, т. е. они могут добиваться признания права собственности на объект незавершенного строительства или возврата денежных средств. В случае покупки апартаментов по предварительному договору купли-продажи остается только попытаться вернуть свои средства, поскольку признать право собственности на объект незавершенного строительства будет крайне непросто. При этом процедура возврата денежных средств, а также штрафные санкции за неисполнение сроков возврата в предварительном договоре купли-продажи традиционно прописаны нечетко.
Что касается наличия дефектов в сданном объекте, то в любом договоре должны быть предусмотрены гарантии качества и прописана процедура решения возникших проблем, независимо от того, заключен договор долевого участия или предварительный договор купли-продажи. Предметом любого договора независимо от его формы является получение построенного объекта надлежащего качества за конкретную цену в предусмотренный договором срок. Разница заключается только в том, что в случае с договором долевого участия специальный закон дополнительно защищает права покупателя и императивно прописывает ответственность застройщика за невыполнение условий договора, тогда как в предварительном договоре купли-продажи все эти санкции необходимо прописать отдельно, чтобы иметь в последующем возможность апеллировать к ним в суде.
