На вторичном рынке области сделок совершается примерно в 1,3 раза больше, чем в Москве
По данным отдела исследований группы компаний «МИЭЛЬ» на вторичном рынке Московской области средняя удельная цена предложения в октябре 2016 г. уменьшилась на 2% и составила 81,8 тыс. руб. за кв. м. Объем предложения в целом по области увеличился по итогам месяца на 3% и составил в октябре 48,403 тыс. квартир.
Средняя удельная цена предложения в целом по Московской области уменьшилась по итогам октября на 2% на фоне роста объема предложения. При этом в ближнем поясе Подмосковья цена предложения уменьшилась на 1,2%, в среднем поясе – уменьшилась на 1%, а в дальнем поясе Подмосковья изменение цены предложения находится в пределах погрешности.
Дополнительное влияние на уменьшение средней цены предложения по области в целом вновь оказало изменение структуры предложения (вновь уменьшилась доля предложения в наиболее дорогом, ближнем поясе Подмосковья).
Средняя удельная цена предложения по поясам удаленности в октябре 2016 года составила:
- ближнее Подмосковье: 97 338 руб. за кв. м ( минус 1,2% к сентябрю)
- среднее Подмосковье: 72 787 руб. за кв. м (минус 1% к сентябрю)
- дальнее Подмосковье: 54 243 руб. за кв. м (изменение в пределах погрешности)
Если посмотреть на изменение цены предложения в отдельных локациях, то уменьшение цены в поясе ближнего Подмосковья произошло преимущественно за счет городов северного направления, а именно: Химки (минус 2,2%), Мытищи (минус 1,7%), Королев (минус 1,9%), Ивантеевка (минус 2%). В этих городах вторичный рынок испытывает сильную конкуренцию со стороны сегмента новостроек. На западном направлении ближнего Подмосковья продолжает снижаться цена в Красногорске (минус 2,3%). На восточном направлении ближнего Подмосковья средняя цена предложения уменьшилась в Люберцах (минус 1,5%) и Железнодорожном (минус 1,8%). То есть в городах с высоким объемом предложения на рынке новостроек и более высокой стоимостью жилья. Так, например, цены на квартиры в Балашихе ниже, чем в Мытищах, и спрос в октябре там был намного выше. То есть покупатели выбирают объекты с максимальным соотношением цена-качество. В тоже время цены на жилье в Москве также значительно снизились. Разница в стоимости квартир в спальных районах столицы и некоторых городах ближнего Подмосковья сократилась. Поэтому, сравнивая цены, определенный пул покупателей решают все же приобрести жилье в столице, а не в ближнем Подмосковье.
В среднем поясе Подмосковья уменьшение цены предложения произошло преимущественно в восточном направлении: Раменское (минус 2%), Жуковский (минус 1,2%), Бронницы (минус 3%), Ногинск (минус 1%). На наш взгляд, это может быть связано с тем, что в ближнем поясе Подмосковья как на первичном, так и на вторичном рынке, появились более доступные по цене объекты, и покупатели отдают предпочтение именно им, а не квартирам в среднем поясе Подмосковья. Это привело к снижению спроса в среднем поясе, и как следствие – к снижению цены предложения.
На юго-востоке, в дальнем Подмосковье, цена предложения уменьшилась за счет города Егорьевск (на фоне роста объема предложения цена уменьшилась на 3%).
Изменение цены по поясам удаленности на вторичном рынке Подмосковья с начала года:
- ближнее Подмосковье – минус 5,2%;
- среднее Подмосковье – минус 4,4%;
- дальнее Подмосковье – изменение в пределах погрешности.
Объем предложения в целом по области по итогам октября 2016 года увеличился на 3% и составил 48,4 тыс. квартир.
При этом в ближнем Подмосковье объем предложения увеличился на 2,5%, в среднем Подмосковье увеличился на 1,6%, а в дальнем Подмосковье объем предложения увеличился на 6%.
Доля нового предложения сохранилась на высоком уровне и составила 24%.
По данным Росреестра в Московской области в октябре по сравнению с предыдущим месяцем было зарегистрировано на 4,8% больше прав на жилые помещения. Однако, количество прав на жилые помещения (по всем типам договоров, в т.ч. дарения, наследования и пр.), зарегистрированных за период январь-октябрь 2016 года на 13% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
Примечание: УФРС Московской области публикует ежемесячные данные по зарегистрированным правам на жилую недвижимость не только по договорам купли-продажи (мены), как в Москве, а по всем типам перехода прав в целом (в т.ч. дарения, наследования и пр.).
Вторичный рынок Московской области испытывает большее давление по сравнению с вторичным рынком Москвы со стороны новостроек. На вторичном рынке Московской области практически отсутствуют инвестиционные покупатели. Часть покупателей (особенно переезжающие из других регионов России в Московский регион), которые планировали приобрести квартиру в Подмосковье, предпочли приобрести жилье в новостройках Москвы. Особенно ярко это видно на перераспределении ДДУ: если в начале 2015 года на Москву приходилось лишь 18% ДДУ, а остальные 82% приходились на Московскую область, то в октябре 2016 года это соотношение составило уже 32% и 68% соответственно.
Структура зарегистрированных ДДУ в Московском регионе (по данным Росреестра)
«В то же время, на вторичном рынке недвижимости Московской области сделок совершается примерно в 1,3 раза больше, чем в Москве (на основании договоров купли-продажи и мены). В текущей экономической ситуации, когда покупатель не готов брать дополнительную кредитную нагрузку, вторичный рынок Московской области является хорошим способом решения жилищных вопросов в случае увеличения семьи или разъездов. Поэтому, города ближнего и даже среднего Подмосковья с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой пользуются стабильным спросом в вышеупомянутых случаях. Кроме того, в каждом городе есть свой постоянный локационный спрос, который будет восстанавливаться при снижении ипотечных ставок и улучшении экономической ситуации», − отмечает Татьяна Саксонцева, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».
