Открытие новых станции метро может как повысить стоимость квадратного метра, так и понизить ликвидность недвижимости
Хорошая транспортная доступность – фактор, который в большинстве случаев становится основополагающим и при формировании рыночной стоимости жилья, и при оценке его ликвидности. Традиционно, недвижимость в районах, где есть станции метрополитена, пользуется большим спросом у покупателей. Однако, если в некоторых районах открытие новых станций непременно вызывает заметный рост цен на недвижимость, то в других – развитие этого вида транспорта может не только не сказаться на динамике цен на жилье, но и понизить его ликвидность.
Традиционно, если метро открывается в спальном районе массовой застройки, это вызывает там значительный рост стоимости вторичного жилья, причем задолго до открытия станции. В дальнейшем, в течение нескольких месяцев после запуска метро, цена квадратного метра может корректироваться вниз.
В качестве примера можно привести район Жулебино, где закладка новых станций привела к росту цен на вторичном рынке на 10-15%. Район стал привлекательным не только с точки зрения проживания, но и инвестирования средств. В результате, после открытия метро на рынок вышел большой объем готовых квартир. Несмотря на то, что покупательский интерес там был высоким, объем предложения перевесил спрос, что привело к некоторому снижению цен.
«Наш опыт работы показал, что такое существенное повышение цены со стороны продавцов было не совсем обоснованным, и наиболее активно продавались объекты, сохранившие свой прежний ценовой уровень», – комментирует Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».
Повышение цен на квартиры не миновало и Раменки, один из самых дорогих районов на юго-западе Москвы. Несмотря на то, что существенную часть его жилого фонда составляют монолитные и монолитно-кирпичные дома повышенной комфортности, открытие метро сказалось на стоимости квадратного метра там. По сделкам, прошедшим в «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» за последнее время, можно сделать вывод, что квартиры на вторичном рынке в этом районе подорожали примерно на 15%. Причем рост произошел приблизительно в течение семи месяцев, после того, как было официально объявлено о строительстве метро в данном районе.
Повысить стоимость квадратных метров может и открытие станции «Ховрино» на Замоскворецкой ветке. В районе станции планируется построить крупный транспортно-пересадочный узел, который свяжет станцию с районами Куркино, Молжановский и подмосковным городом Химки. В результате, комфортная транспортная доступность, скорее всего, приведет к росту стоимости квадратного метра в Химках и Долгопрудном.
А вот запуск таких станций, как «Петровско-Разумовская», «Бутырская», «Фонвизинская» вряд ли существенно скажется на стоимости недвижимости в этих районах. Там уже функционирует метро и достаточно хорошо развита сеть наземного транспорта.
Особняком стоит открывшаяся станция «Спартак».
«Эта станция стала своеобразным исключением. Расположенная далеко от жилых домов и в затруднительной доступности от жилых массивов, для жителей района она мало полезна. А постоянный поток футбольных болельщиков может и вовсе снизить ликвидность близлежащих объектов», – комментирует Тарас Пазяк, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».
Неоднозначная ценовая ситуация, по мнению специалистов «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», в связи с открытием метрополитена может сложиться в Котельниках. Несмотря на то, что Котельники – подмосковный город, плотно застроенный типовыми домами, и появления метро здесь ждут с огромным нетерпением, открытие новой станции вряд ли приведет к резкому взлету цен. Сложная экологическая обстановка и недостаточно развитая социальная инфраструктура могут стать основными факторами, сдерживающими рост цен на квадратный метр на вторичном рынке.
«Однако, открытие метро в Котельниках, скорее всего, увеличит спрос на новые жилые комплексы, которые строятся в этом районе, и я думаю, этим обязательно воспользуются застройщики», – добавляет Марина Толстик.
Что касается таких станций, как «Румянцево» и «Саларьево», то рядом с ними нет крупных жилых массивов, и они, в первую очередь, призваны служить для удобства жителей Подмосковья, добирающихся на работу в столицу, а также сотрудников бизнес-центра «Румянцево». Их влияние на стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке в округе, скорее всего, будет минимальным.
