Московские вторичные квартиры дешевеют под натиском подмосковных новостроек
По данным отдела исследований ГК «МИЭЛЬ», на вторичном рынке квартир Москвы средняя удельная цена предложения в мае уменьшилась на 0,6% и составила 213,0 тыс. руб./кв. м. Объем предложения увеличился на 4,8% и составил 41,3 тыс. квартир.
Динамика объема предложения на вторичном рынке Москвы представлена на графике.
Средняя удельная цена предложения на вторичном рынке Новой Москвы по итогам мая уменьшилась сразу на 1,7% и составила 106,5 тыс. руб./кв. м.
«Снижение цены в столице связано с высокой зависимостью цен на вторичном рынке от цен на первичном, где в мае объем предложения существенно увеличился, а цена предложения уменьшилась, – анализирует рыночную ситуацию Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». – Кроме того, в структуре продаж по итогам мая, по данным операций сети офисов недвижимости «МИЭЛЬ», на вторичном рынке Москвы существенно выросла доля продаж в бюджете до 6 млн рублей (с 26% в апреле до 35% в мае)».
По итогам мая средняя удельная цена предложения на вторичном рынке Москвы значимо уменьшилась в кирпичных домах с малой кухней (на 2,1%), в кирпичных домах с большой кухней (на 1,2%), а также в монолитных и монолитно-кирпичных домах (на 0,7%). «Под действием ситуации с реновацией средняя цена предложения в панельных пятиэтажках, наоборот, увеличилась: по итогам мая на 1,8% и составила 159,4 тыс. руб./кв. м, – отмечает Марина Толстик. – А в кирпичных пятиэтажках средняя удельная цена предложения практически не изменилась и составила 181,4 тыс. руб. / кв. м. В остальных категориях домов изменение средней удельной цены предложения по итогам месяца находится в пределах погрешности».
По классам качества значимое изменение средней удельной цены предложения в мае отмечено лишь в бизнес-классе (-1,2% к апрелю). Итоговые значения средней удельной цены предложения на вторичном рынке Москвы по классам качества в мае составили: 167,4 тыс. руб./кв. м в экономклассе; 223,9 тыс. руб./кв. м в комфорт-классе и 277,1 тыс. руб./кв. м в бизнес-классе.
Значимое уменьшение средней удельной цены предложения на вторичном рынке Москвы по итогам мая отмечено в ВАО (-1,6%), НАО (-1,6%) и ТАО (-2,2%). В восточном АО в мае цена уменьшилась, компенсировав рост цены в предыдущем месяце. В НАО и ТАО средняя цена предложения снизилась в соответствии со снижением цены на первичном рынке. В ЗАО, напротив, средняя удельная цена предложения увеличилась на 1,9% по итогам месяца, фактически вернувшись на уровень декабря 2016 года. Рост цены в ЗАО произошел за счет увеличения доли монолитных и монолитно-кирпичных домов в структуре предложения, а также за счет «вымывания» наиболее ликвидных предложений в панельных домах улучшенной планировки. Изменение цены в остальных округах по итогам месяца находится в пределах погрешности.
Итоговое значение средней удельной цены предложения по округам в мае
Объем предложения квартир на вторичном рынке Москвы в мае увеличился на 4,8% и составил 41,3 тыс. квартир. Доля нового предложения (впервые выставленного на продажу в отчетном месяце) увеличилась до 21,5%.
Доля предложения квартир в пятиэтажках по итогам мая уменьшилась с 7,8% в апреле до 7,4% в мае. По сравнению с предыдущими месяцами снижение доли предложения квартир в пятиэтажках в мае было уже менее заметным (доля пятиэтажек в структуре предложения в марте составляла 8,5%, а в феврале – 9,2%). «Это связано с тем, что многие собственники сняли свои объекты с продаж, дожидаясь обещанного властями переселения», – делает вывод Марина Толстик. При этом и доля сделок с квартирами в пятиэтажных дома, по данным операций сети офисов недвижимости «МИЭЛЬ», в мае также уменьшилась до 12% (в апреле она доходила до 19%).
Средняя цена продажи квартир на вторичном рынке Москвы, по данным операций сети офисов недвижимости «МИЭЛЬ», в мае уменьшилась на 9,5% до 9,2 млн рублей после апрельского роста, вернувшись на уровень января-февраля 2017 года. Если в течение предыдущих семи месяцев наблюдалась стабилизация доли продаж в бюджете до 6 млн рублей (не превышала 30%), то в мае эта доля вновь увеличилась и достигла 35%.
Средняя цена продажи однокомнатных квартир в мае уменьшилась до 5,6 млн руб. (на 7% к апрелю), средняя цена продажи двухкомнатных квартир увеличилась до 8,5 млн руб. (на 2,7% к апрелю). Средняя цена продажи трехкомнатных квартир не изменилась по итогам мая и составила 12,9 млн рублей.
Несмотря на праздничные майские дни активность покупателей на вторичном рынке Москвы, выраженная в количестве сделок, по данным операций сети офисов недвижимости «МИЭЛЬ», была существенно выше, чем в феврале и сопоставима с маем прошлого года.
Расчеты выполнены в соответствии с методологическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости Г. М. Стерника, принятыми Российской гильдией риэлторов.