Уменьшение предложения – маркер роста рынка или сезонное явление?

По данным «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» на вторичном рынке Москвы средняя удельная цена предложения в мае увеличилась на 1% и составила 216,9 тыс. руб./кв. м.

«Основной причиной небольшого роста цен является вымывание наиболее ликвидных предложений и увеличение в структуре предложения квартир в наиболее дорогих категориях домов, – поясняет управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик. – Однако не стоит закрывать глаза на интересное явление: по данным наших офисов, на рынке стали более активно продаваться квартиры, которые по разным причинам, в том числе и из-за цены, экспонировались достаточно долго, зачастую больше года, что тоже объясняет сокращение предложения. Это может служить маркером насыщения рынка, однако точнее можно будет сказать по прошествии хотя бы нескольких месяцев».

Объем предложения на вторичном рынке Москвы в мае сократился на 5% и составил 40,5 тыс. квартир.

По отношению к маю прошлого года средняя удельная цена предложения увеличилась на 1,8%. Изменение цены предложения по классам по отношению к маю прошлого года было неравномерным. Средняя цена предложения квартир бизнес-класса уменьшилась на 3,9%, стандарт-класса – на 0,8%. А вот в комфорт-классе, наоборот, отмечен прирост – плюс 2,6%. Такая разница объясняется соотношением спроса и предложения в каждом из классов. Но дополнительное влияние на рост цены предложения в комфорт-классе оказало также увеличение доли квартир в монолитных домах.

Однако, средняя удельная цена предложения – это цена по всем выставленным на рынке объектам. Она формируется из того, что накапливается на рынке. А вот средняя цена проданных объектов показывает цену тех объектов, которые реально продаются в массовом сегменте. Эти две величины существенно отличаются, их динамика представлена на графике ниже.

Так, по данным операций ГК «МИЭЛЬ» на вторичном рынке Москвы средняя удельная цена по проданным квартирам в Москве составила в мае 165,2 тыс. руб./кв. м, что сопоставимо с ценой продажи в мае прошлого года.

По округам Москвы, так же как и по классам наблюдается разнонаправленная динамика. По итогам мая прирост средней удельной цены предложения отмечен лишь в ЮВАО (+1%) и НАО (+1,6%).

Средняя цена проданных квартир, по данным операций ГК «МИЭЛЬ» на вторичном рынке Москвы (в старых границах) составила в мае 9,4 млн рублей, а средняя цена квадратного метра проданных квартир – 167,4 тыс. руб./кв. м., что на 2% меньше, чем в апреле, но при этом на 2% больше, чем в мае прошлого года.

По итогам января-мая 2018 г. средняя цена проданных квартир составила 9,4 млн рублей, что сопоставимо с таким же периодом прошлого года.

При этом по итогам января-мая 2018 г. средняя цена проданных 1-комнатных квартир уменьшилась на 5% (с 6,15 млн рублей до 5,85 млн рублей), двухкомнатных – увеличилась на 1% (с 9,01 млн рублей до 9,09 млн рублей), а цена проданных трехкомнатных квартир увеличилась на 5,7% (с 11,9 млн рублей до 12,5 млн рублей). Такая разница в динамике цены продажи в зависимости от типологии квартиры объясняется несколькими факторами:

• однокомнатные квартиры испытывают наибольшую конкуренцию со стороны новостроек (в том числе за счет формата студий на первичном рынке), поэтому цены продажи снижаются;
• двухкомнатные квартиры наиболее востребованы на вторичном рынке;
• увеличение размера дисконта и снижение ипотечных ставок способствовали приобретению «трешек» чуть дороже, чем годом ранее, в том числе и за счет большей площади.

Расчеты выполнены в соответствии с методологическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости Г. М. Стерника.